Investissement locatif : 10 conseils pour réussir !

Vous lisez et entendez partout que l’investissement locatif est une bonne affaire pour se constituer un patrimoine ou pour devenir financièrement indépendant, encore faut-il savoir comment faire !

Salut c’est Florian, je suis passionné d’investissement et voici 10 conseils que j’ai compilé pour vous, issus de ma propre expérience et de celles de mes clients et relations. Cet article vous donnera les 10 clés à maîtriser pour entreprendre un projet d’investissement dans l’immobilier locatif, par ordre chronologique à mettre en place 😃

Plan de l’article :

  • 1. Entourez-vous de professionnels de l’investissement locatif
  • 2. Définir le profil des locataires
  • 3. Acheter près de chez soi
  • 4. Passer du temps à rechercher, visiter et faire des propositions
  • 5. Ne pas décider avec ses émotions
  • 6. Trouver un vendeur pressé
  • 7. Faire ses calculs de rentabilité locative
  • 8. Financer son investissement locatif
  • 9. Ne pas rechignez à certaines dépenses
  • 10. Trouver une bonne agence de gestion locative

Let’s go !

1. Entourez-vous de professionnels de l’investissement locatif

Vos premiers investissements sont ceux qui conditionneront toute la suite ! Ils seront à la fois vos premiers pas dans le milieu du rendement locatif, et à la fois les déterminants du succès de votre patrimoine futur.

Entourez-vous. Qu’ils soient passionnés, investisseurs, professionnels de l’immobilier, issus de professions libérales, apprenez un maximum auprès d’eux avant de vous lancer. Ensuite, sélectionnez avec précaution les personnes qui ont les meilleurs résultats et qui vous ont appris le plus, puis entourez-vous d’eux pour réussir vos premiers projets.

Il est conseillé de vous entourer d’au moins un comptable, qui de préférence a de l’expérience dans le domaine, un notaire, et un agent immobilier. Ce trio est la fondation sur laquelle repose la réussite de votre projet, en plus de votre motivation bien sûr.

Si vous possédez un portefeuille de contacts avec de bons artisans, des architectes spécialisés en immobilier, de banquiers ou d’assureurs, c’est évidemment que du positif et exploitez cette opportunité.

Petit tips : en tant que chef d’orchestre de votre équipe, assurez-vous que toute l’équipe s’entende bien, écoute avec bienveillance les idées émises par les autres, et se dirige vers le même objectif.

2. Définir le profil des locataires

Pour un premier investissement, vous devrez sans doute choisir entre un studio et un T2 car la banque va vous demander de faire vos preuves.

Quel que soit votre choix, le tout est d’être cohérent. Les petites surfaces, donc les studios et certains T2, sont traditionnellement louées par les étudiants. Alors les étudiants doivent être votre cible. Si vous souhaitez investir dans un T2 plus spacieux alors votre cible sera sans doute un couple sans enfant.

Quelle différence vous allez me dire ? Et bien ça change tout ! En effet, les étudiants ou les couples sans enfants, pour reprendre notre exemple, ne chercheront pas les mêmes activités et n’auront pas les mêmes centres d’intérêt. Ainsi, les commerces et transports en communs etc doivent être en adéquation avec votre cible et le type de logement.

Petit tips : renseignez-vous auprès de la mairie si certaines infrastructures vont changer de place. En effet, cela peut arriver que une crèche soit déplacée ou qu’une ligne de tram soit prévue par exemple. Dans ce cas là ça peut changer la donne pour vous !

Au delà du lieux, pensez également aux prérequis. Par exemple, les étudiants ont tendance à rester moins longtemps et donc auront un roulement plus important dans votre logement.

3. Acheter près de chez soi

Souvent délaissé au profit de la rentabilité du logement, il est primordial de bien connaître la ville où vous achetez. Vous serez certain de connaître à peu près le marché et son évolution, et vous pourrez intervenir rapidement si besoin auprès de vos locataires. C’est d’autant plus vrai si vous gérez vous-même le bien immobilier en location.

Vous pouvez aussi choisir une ville que vous connaissez bien, où vous avez de la famille ou encore une ville où vous vous rendez souvent.

Évidemment la gestion/location à distance peut se passer sans accroche. Mais s’il y a une urgence tous les 6 mois, traverser la France pour vous y rendre c’est ennuyeux.

4. Passer du temps à rechercher, visiter et faire des propositions

La majorité de ceux qui ont réussi leur premier investissement locatif vous le diront : il faut passer du temps à visiter. En effet, plus vous visiterez de biens, plus vous maximisez vos chances de trouver le bon. Un ami à moi a fait un peu plus de 40 visites d’appartements avant de trouver le bon, une pépite ça se mérite !

Ne vous laissez pas décourager par la quantité impressionnante d’annonces et de supports pour rechercher. Peut-être que si demain vous ne regardez pas sur Leboncoin.fr vous passerez à côté de l’opportunité que vous attendiez mais tout vient à point à qui sait attendre !

Quelques conseils plus spécifiques aux différents canaux de recherche.

Méthode 1 : l’environnement proche

Comme nous l’avons sous-entendu au-dessus, les commerces, les écoles et les transports sont les 3 points d’orgue. L’environnement immédiat d’un logement détermine son attractivité aux yeux du locataire. Ce dernier est prêt à faire des concessions sur l’âge du bâtiment ou sur le quartier. Mais pour ça il doit avoir à proximité les centres d’intérêt dont il a besoin. L’environnement n’est pas modifiable, l’aménagement du bien, oui.

Petit tips : gardez en tête que à 100 mètres de distance, deux quartiers peuvent avoir une ambiance et une demande très différentes ! Ayez l’œil et pensez à comment sera le quartier dans 10 ans.

Méthode 2 : internet, évidemment

Utilisez et comparez autant de sites d’annonces immobilières que nécessaire et méfiez-vous des photos, rien ne vaut votre déplacement sur le terrain. Échangez avec la personne qui souhaite vendre si besoin pour vous assurer que le logement ne vous donnera pas de surprises !

Si vous regardez sur internet pour vous renseigner sur des villes plus lointaines, vérifiez l’attractivité de la ville ou du quartier. Plus elle est forte, plus le lieux est en croissance donc en demande et vous aurez assurément des locataires. Les éléments qui attirent les gens sont : le travail, les écoles, l’ambiance, les infrastructures et la réputation.

Gardez un œil sur tout ce qui forme l’attrait particulier de la ville : une fête traditionnelle, un aéroport, un monument etc.

Petit tips : dans l’idéal vous cherchez à acheter à quelqu’un qui n’a pas encore mis en vente son bien. Si vous pouvez éviter d’être en concurrence avec d’autres investisseurs c’est mieux.

5. Ne pas décider avec ses émotions

Il faut voir les biens que vous visitez de manière la plus rationnelle possible. Venez aux visites avec un calpin et une liste de critères s’il faut, cela vous assurera un fil conducteur de la bonne affaire. Le tout est de ne pas choisir avec son cœur mais avec son cerveau. Un locataire sera néanmoins moins exigeant qu’un acheteur, donc vous.

Analysez l’appartement sous tous les aspects, n’hésitez pas à toucher une cloison pour vérifier l’humidité ou autre. Vous aurez beaucoup d’aspects à observer mais plus vous ferez de visites plus ça deviendra automatique.

Aussi, n’abandonnez pas forcément l’achat si vous trouvez un défaut majeur, cela peut être l’occasion de négocier le prix d’achat du bien. S’il y a un ballon d’eau chaude à remplacer, mieux vaut négocier 5000 euros de moins le bien et payer 2000 euros un artisan pour vous l’installer, main d’œuvre comprise.

Ne sélectionnez surtout pas un logement uniquement parce qu’il vous plaît et que « vous le sentez bien ». Vous seriez déçu de découvrir qu’en fait vous ne pouvez pas aménager une deuxième salle d’eau ou autre.

6. Trouver un vendeur pressé

Un bon investissement, c’est bien acheter. Maximiser les bénéfices de son investissement c’est faire du bénéfice dès son achat. Vous ne ferez probablement pas beaucoup de marge à la revente car vous ne savez pas de façon certaine l’état du marché quand vous revendrez. Par contre votre levier principal de bénéfice sera l’achat, vous devez vous concentrer sur ce point crucial. Même une gestion locative parfaite ne pourra pas rattraper la rentabilité d’un achat au mauvais prix.

Si le propriétaire du bien que vous souhaitez acheter est pressé, il sera susceptible d’accepter une offre moins, voire beaucoup moins, importante que son prix initial.

Vous focaliser sur la rentabilité dès l’achat c’est aussi vous protéger si jamais vous devez revendre le bien. Alors vous ne serez pas déficitaire.

Soyez malin et trouvez un vendeur qui ne gagne pas d’argent avec son investissement, qui habite loin et donc doit se déplacer à chaque fois. S’il n’est pas très au courant du prix du marché c’est aussi un plus pour vous et vous maximisez vos chances d’acheter à un bon prix.

Le prix d’achat et le montant du loyer sont des éléments décisifs. N’achetez pas le bien plus cher que sa valeur sur le marché et ne surestimez pas sa valeur locative.

7. Faire ses calculs de rentabilité locative

Vous n’investissez pas pour avoir une rentabilité discutable ! Alors calculez la rentabilité de votre investissement, en dessous de 6 % net net après impôts alors l’investissement est moyen.

Le prix auquel vous souhaitez faire une proposition au vendeur du bien est celui qui rentre dans vos souhaits de rentabilité. Évidemment cela doit être raisonnable par rapport au marché sinon vous ne recevrez que des réponses négatives. Informez-vous sur le prix de loyer possible, celui indiqué par le précédent propriétaire peut vous aiguiller mais vérifiez.

Bonne nouvelle ! Si vous aménagez correctement votre bien avant de le mettre en location, de manière attractive, est-ce que son loyer peut être un peu augmenté ? Sans parler de casser tous les murs, quelques frais en meubles ou peintures changent vite le confort perçu par un locataire et donc sa capacité à payer un loyer élevé.

Petit tips : pensez aux frais d’entretien. Ils doivent être pris en compte dans l’équation, plus le bâtiment vieilli, plus l’entretien coûte cher.

8. Financer son investissement locatif

Cette étape peut être fastidieuse et coûteuse en énergie. Vérifiez votre capacité d’emprunt et apportez toutes les preuves à votre banquier (ou agence de courtage) que vous savez gérer votre patrimoine si vous en avez un, ou que vous êtes en mesure de gérer vos dépenses et remboursements sinon.

La recherche d’un financement peut être longue mais consacrez-y l’énergie que vous métriez pour votre propre logement. La chandelle en vaut la peine.

9. Ne pas rechigner à certaines dépenses

C’est votre premier investissement locatif, alors vous arriverez probablement à faire une bonne affaire au début. Mais faites attention à ne pas faire trop attention.

Une économie trop forte sur la promotion de votre bien pour qu’il trouve preneurs, ou sur l’assurance loyers impayés et votre affaire peut tomber à l’eau. En effet, l’investisseur aguerri sait que certains éléments sont essentiels à la viabilité économique dans le temps de l’investissement. Vous chercherez peut-être à limiter au maximum les dépenses mais soyez raisonnables et pensez loin. Il y a des domaines où il ne faut pas faire de petites économies, toute la stratégie en amont doit être minutieuse.

Aussi, n’hésitez pas à appeler les agences immobilières alentour à votre bien même une fois acheté pour vous tenir au courant des nouveautés du quartier. Faites vous passer pour un propriétaire intéressé d’acheter si nécessaire.

10. Trouver une bonne agence de gestion locative

La gestion est le dernier point critique, celui qui est le dernier effort et qu’il ne faut pas négliger. Si vous avez bien acheté, la gestion de votre studio ou T2 peut ruiner votre rentabilité. Si vous tenez à gérer vous-même votre bien, dans votre business plan prévoyez tout de même un montant dans vos calculs pour cette possibilité.

Armez vous de patience, ça finira par payer.