Faut-il acheter en premier sa résidence principale ou investir ? Acheter sa résidence principale ou pour louer ? Est-ce qu’il vaut mieux acheter en premier pour soi ou pour mettre en location ?
Salut c’est Florian, bienvenue dans cet article où nous allons vous donner un maximum d’éléments pour répondre à cette question que tout le monde s’est posé avant de commencer ! Moi y compris d’ailleurs. Dans cet article je vous partagerai mon point de vue personnel ainsi que mon expérience de banquier clientèle patrimoniale.
Nous allons suivre le plan suivant pour vous donner les éléments de réponse :
- Pourquoi acheter sa résidence principale avant de louer
- Pourquoi investir dans du locatif avant d’acheter pour soi
- Comment savoir s’il faut acheter sa résidence principale
- Transformer sa résidence principale en investissement locatif
Pourquoi acheter sa résidence principale avant de louer
Acheter sa résidence principale avant d’investir dans du locatif est le scenario que la plupart des personnes font. C’est le schéma classique : ils achètent leur résidence principale pour se sentir bien. Puis évoluent dans leur carrière et gagnent plus, il faut bien utiliser cet argent, alors pourquoi pas faire un investissement, et pourquoi pas l’immobilier ? Et hop, 50 ans avec le crédit immobilier de la résidence principale remboursé et un appartement en location à côté, avec parfois une résidence secondaire pour profiter des vacances vu que ça libère une capacité d’emprunt.
C’est cliché mais empiriquement vérifié. Alors en disant « se sentir bien » j’ai volontairement pris un raccourcis, en vérité il y a plusieurs aspects à prendre en compte, voyons cela ensemble.
Le bien être à être dans sa résidence principale
Principal argument, effectivement être propriétaire permet, pour la première fois de sa vie, de se sentir libre d’entreprendre ce qu’on veut dans notre appartement ou maison. Et sans rendre de compte à personne (sauf si vous avez un règlement de copropriété bien sûr).
Se sentir chez soi procure une certaine satisfaction de se dire « maintenant je suis propriétaire » ainsi qu’une sensation de fierté associée. C’est aussi du réconfort de savoir que personne ne peut vous mettre à la porte, et que vous aurez toujours un toit disponible pour vous et votre famille.
Le choix par défaut
Parce que tout le monde fait dans cet ordre depuis des générations, alors pourquoi pas vous. Après tout si vos parents et ancêtres avant eux ont fait comme ça, il doit bien y avoir une raison, non ?
D’autant plus que le contraire, acheter pour mettre en location, est beaucoup plus complexe et peut apeurer, surtout pour un premier achat. Pour l’avoir vécu je comprends totalement que ce soit une charge mentale que beaucoup ne souhaitent pas avoir, surtout au début de la vie active, lorsqu’on a plein d’autres projets.
Alors on se laisse un peu porter par notre entourage et la facilité, sans VRAIMENT se pencher sur l’équation.
La pression sociale
Avec le recul on peut observer un certaine pression sociale « ah bon tu es sûr de vouloir acheter pour quelqu’un d’autre avant d’acheter pour toi ? ». C’est la phrase typique de notre maman qui s’inquiète pour nous et qui nous transmet ses craintes et ses barrières mentales. C’est de la bienveillance on ne peut pas lui en vouloir après tout.
Les conséquences d’acheter sa résidence principale en premier
En faisant ce choix, qui n’est pas nécessairement mauvais, vous prenez le risque de ne pas pouvoir réaliser vos ambitions de location ensuite. En effet, vous devrez emprunter pour acheter votre résidence principale, et donc avoir une mensualité de crédit tous les mois, et donc entamer votre capacité d’endettement ou capacité d’emprunt. Le risque c’est que vous ne puissiez pas emprunter suffisamment pour pouvoir réaliser un projet locatif maintenant.
Ce choix ne semble pas idéal, alors voyons le cas inverse à présent.
Pourquoi investir dans du locatif avant d’acheter pour soi
Pour ne pas perdre de capacité d’emprunt
C’est la raison principale qui motive les personnes choisissant d’acheter pour mettre en location avant d’acheter pour eux. C’est d’acheter pour louer tant que leurs finances peuvent l’assumer. Si c’est réussi c’est le jackpot : ça génère chaque mois de la trésorerie et donc fait gagner en capacité d’emprunt pour acheter sa résidence principale ensuite. Et il on pourra ensuite compter sur un bien à vendre le jour où il y aura besoin. Par contre ça demande un certain savoir faire et un sens des affaires. Si c’est quelque chose qui vous tente j’en parle en détail dans ma formation immo.
Pour démarrer l’expérience plus tôt
Ça peut paraître anodin mais ça a trois vertus :
La première est de vous donner confiance en l’immobilier locatif plus tôt (si votre projet se passe sans encombres) et donc de recommencer plus tôt.
Ce qui nous amène à la deuxième vertu, de commencer l’effet boule de neige plus tôt et donc d’envisager plus tôt d’en vivre ou d’arriver à avoir un plus grand parc de biens immobiliers in fine.
Si l’indépendance financière vous séduit alors lisez mon article en cliquant sur ce lien.
La troisième est de vous donner l’opportunité plus tôt que ça vous plaise et donc de potentiellement réorienter votre carrière ou vos choix et de vous créer un futur qui vous plaît plus. C’est une raison plus émotionnelle et de développement personnel mais qui a beaucoup de sens en fait. C’est d’ailleurs un motif souvent évoqué par les clients au profil cinquantenaire qui se découvrent une passion de l’immobilier locatif lors de leur premier investissement. Mais ils ne l’ont fait qu’à 50 ans.
Comment savoir s’il faut acheter sa résidence principale
Le raisonnement est simple à poser et complexe à résoudre (car demande un peu de réflexion et de recherche). En fait vous devez partir sur la simulation d’acheter les deux en même temps. Pour ça il faut :
- calculer votre taux d’effort
- calculer votre capacité d’emprunt
- rechercher un bien rentable à la location
- rechercher un bien dans lequel vous vous projetez pour vivre
Si votre profil emprunteur ne vous permet pas d’assumer les deux mensualités des crédits immobiliers, alors vous devrez faire un choix selon les critères évoqués plus haut dans l’article.
Si, au contraire, votre profil emprunteur vous permet de faire les deux en même temps, alors ce n’est qu’une question de temps et tant mieux pour vous. Dans ce cas là vous pouvez vous demander quelle est votre intime préférence à vous (ainsi qu’à la personne avec qui vous partagez votre vie si c’est le cas bien sûr !).
Il existe cependant une solution intermédiaire moins connue…
Transformer sa résidence principale en investissement locatif
Vous partager ce point me semblait essentiel, dans la mesure où c’est ce que j’ai personnellement choisi de faire, et que c’est un entre-deux dont on entend assez peu parler.
Le concept est simple : il s’agit d’acheter sa résidence principale, dans l’optique de la mettre en location plus tard.
Ce qui est sous-entendu c’est qu’une fois mise en location, votre résidence principale devenu investissement locatif soit économiquement intéressante à mettre en location bien entendu. Ce savant calcul à faire en amont d’acheter pour soi est donc primordial, je vous en parle en détail dans ma formation.
Aujourd’hui avec ma compagne nous sommes partis de ce premier achat immobilier, fait en tant que résidence principale et à l’intérieur duquel nous avons maintenant une locataire. Ce bien nous rapport 100 euros de cashflow mensuel, ce qui nous satisfait comme performance pour notre premier achat. Nous sommes très contents de notre choix et de notre expérience.
A contrario, je vous déconseille très fortement d’acheter votre résidence principale sans vous être préalablement assurés qu’une fois en location votre bien sera économiquement intéressant ! Ce serait contre productif que vous dépensiez 300 euros /mois pour garder votre bien alors qu’il vous coûte.
J’espère que cet article vous a plu, à bientôt pour un nouvel article !